Consigli utili prima di acquistare casa


L'acquisto della casa è certamente un evento eccezionale nella vita di una famiglia; il più delle volte comporta una dose notevole di stress, frutto di una trattativa che è sempre sofferta.
Non bisogna però farsi prendere dalla cosiddetta "psicosi del compratore", che si traduce nella paura di perdere quello che si viene a considerare, magari dopo aver visitato una lunga serie di alloggi, l'affare della propria vita. La fretta di concludere può portare a trascurare alcune cautele che sono invece da tenere sempre ben presenti se non si vuole incorrere in brutte sorprese.

Un'indagine in conservatoria o al tavolare (province di TN BZ UD TS) sull'appartamento da acquistare è d'obbligo.

Conoscere esattamente l'entità del bene immobiliare che si acquista: confini, superfici, cantine, soffitte e altre pertinenze, parti comuni, servitù, ecc.

Al tavolare - libro fondiario (nelle province dove esiste)

La parte "A" del libro fondiario contiene le piantine e la descrizione delle abitazioni e delle loro pertinenze ed evidenzia le parti comuni e le servitù a favore.

La parte "B" del libro fondiario identifica la proprietà dell'immobile e i suoi limiti (è importante sapere se vi sono più proprietari o se vi sono usufruttuari o nudi proprietari o eventuali diritti di abitazione).

La parte "C" del libro fondiario riporta gravami, vincoli e servitù passive. Conoscere l'entità dei gravami che pesano sull'immobile è fondamentale per il buon fine della trattative. E' già capitato che firmati compromessi di compravendita, subito dopo, in seguito all'eccessivo indebitamento del venditore, siano stati poste sulla proprietà ipoteche o sequestri conservativi. Ed in questi casi la possibilità di riavere la caparra pagata al compromesso si riduce al lumicino.

E' bene accertarsi quindi non solo sulla situazione tavolare dell'immobile, ma possibilmente anche sulle condizioni economiche del venditore, cosa peraltro non sempre facile.
Il rilievo tavolare consente anche di prendere in considerazione eventuali vincoli sulla proprietà e di vincoli nella nostra provincia ne vengono posti molti, considerato che una parte delle transazioni avvengono con agevolazioni provinciali.
Non sempre le agenzie immobiliari informano a dovere e ve ne sono anche alcune che pur di concludere l'affare diventano reticenti, trascurando di comunicare dettagli importanti.
Un consiglio utile, se non si conosce sufficientemente il venditore o se si hanno dubbi sulla sua solvibilità, è di non far trascorrere molto tempo dal compromesso al rogito e di ridurre al minimo la caparra.
Tenere sempre presente che è il compratore a rischiare nella fase preliminare, mentre il venditore rischia nella fase successiva qualora non sia stato effettuato il pagamento per intero e il compratore occupi l'appartamento.
Più lungo è il periodo di tempo che passa dal preliminare al rogito, maggiore è il rischio del compratore. Lo stesso discorso vale per la caparra, la cui entità rappresenta il rischio massimo a cui è esposto il compratore.

Un accorgimento utile per evitare spiacevoli sorprese è la prenotazione di ordine e grado per la vendita che consente di stare al riparo da sorprese per 50 giorni, entro i quali però deve intervenire il rogito e lo stesso essere presentato all'Ufficio Tavolare. Scaduti i 50 giorni, la prenotazione di ordine e grado si può ripetere, ma deve trascorrere un lasso di tempo di 15 giorni, durante il quale può succedere di tutto. Per questo motivo, in una situazione pericolosa, è meglio rogitare nei 50 giorni. La prenotazione di ordine e grado può essere richiesta all'Ufficio Tavolare dal venditore.
Con il D.L 669 del 31-12-1996 è stata introdotta la possibilità di annotare nei registri immobiliari (li-bro fondiario) il contratto preliminare. Per tutelarsi pertanto si può usare questo strumento. Per l'intavolazione è però richiesto l'intervento del notaio e il contratto preliminare deve avere la forma del contratto definitivo e contenere clausole e dichiarazioni previste dalla legge. L'annotazione perde efficacia se entro un anno dalla data stabilita fra le parti nel preliminare e comunque entro 3 anni dalla data di annotazione non viene intavolato il contratto definitivo.

È da tenere in debita considerazione anche il fatto che se l’acquisto ha per oggetto un immobile in costruzione e quindi il contratto preliminare è stipulato tra privato e ditta costruttrice la legge ha previsto una garanzia per l’acquirente che ha ad oggetto tutti gli importi da quest’ultimo versati prima del rogito notarile. Infatti il Dlgs. N. 122/2005 agli artt. 2 e ss stabilisce che il venditore (ditta costruttrice) deve rilasciare all’acquirente una fideiussione bancaria pari all’importo di tutte le somme incassate prima del rogito notarile.
La fideiussione avrà una validità temporanea fino al rogito notarile. La fideiussione potrá essere riscossa dall’acquirente presso l’ente emittente solo ed esclusivamente nel caso in cui nel caso in cui la ditta costruttrice si trovi in una “situazione di crisi” (dichiarazione di fallimento, pignoramento e altri casi previsti dalla legge)
È importante che all’acquirente venga consegnato l’originale del documento in quanto una semplice copia non ha alcuna validitá.
Nel caso in cui il venditore non provvedesse a consegnare la fideiussione, l’acquirente ha la possibilità di richiedere l’annullamento del contratto preliminare.


Foglio informativo WA16
Situazione al: 07/2015