Info-mutuo in breve:

a cosa fare attenzione prima e alla stipula di un contratto di mutuo!


Clausola che fissa il tasso di interesse
  • Tasso fisso: in genere è indicato esplicitamente; non deve essere prevista alcuna possibilità di modifica nel corso del rapporto; può fare riferimento al cd. parametro IRS
  • Tasso (variabile) indicizzato: indicato in genere con un “euribor 6 mesi + spread del ... (es. 1%)”; alcune banche aggiungono “Euribor 6 mesi arrotondato al ¼ o 1/10 di punto superiore” (non condividiamo; lo spread è già guadagno sufficiente per banca!)
  • Tasso strutturato o misto (es. fisso per tot anni all’inizio, poi fisso o variabile): cercare di comprendere al meglio come funziona
Tasso “civetta”
  • Tasso d’entrata (prima/e rata/e) e tasso a regime (resto del mutuo): il primo è in genere (molto) più basso per invogliare il cliente al contratto (cd. tasso civetta)
Euribor 360 o 365 ?
  • Il primo è un po’ più basso del secondo
  • Attenzione anche alla clausola che fissa il momento in cui la banca vi dice che calcolerà l’euribor (es. “euribor del primo giorno lavorativo del mese precedente quello della rata): in sede di calcolo del tasso va preso quel giorno e non un altro!
TAN o TAEG/ISC ?
  • TAN = è “solo” il tasso di interesse nominale
  • TAEG/ISC = è il tasso effettivo globale (o indicatore sintetico di costo): è la somma di tutte le voci di costo del mutuo, tasso compreso – è questo il vero tasso che bisogna confrontare con quelli offerti dalle altre banche!
Clausola che prevede modifica delle condizioni economiche del contratto (cd. “ius variandi”)
  • Riserva alla banca la facoltà di modificare alcune voci di spesa, tipo spese per incasso rata o premio di assicurazione
  • Dal 3 dicembre 2010 lo ius variandi non puó piú riguardare il tasso d'interersse del mutuo
Durata del mutuo
  • Attenzione alle durate troppo lunghe, in particolare con i tassi indicizzati: oltre i 20 anni diventa rischioso!
Prefinanziamento e mutuo
  • Possono essere due contratti distinti, ma possono anche essere contenuti in un unico contratto (alcune banche lo fanno)
  • Prefinanziamento e fido in c/c = si riceve a prestito un certo importo e si pagano intanto solo interessi;
  • Mutuo = si riceve a prestito un certo importo e lo si rimborsa con rate, che comprendono una quota interessi e una quota capitale
  • Il contratto di prefinanziamento o quello di fido in c/c non devono obbligare il cliente alla stipula del successivo contratto di mutuo
Mutuo “ipotecario o fondiario” e mutuo “chirografario”
  • Attenzione alla differenza: nei primi due viene offerta in garanzia l’ipoteca sull’immobile – devono essere stipulati davanti a notaio; meglio mutui fondiari che ipotecari: costano meno!
  • Nel secondo non vi è la dazione di ipoteca (al limite viene richiesta una fideiussione di terzo) – si stipula in banca
  • Solo i primi due consentono, nel caso di acquisto o costruzione di prima casa, la detrazione di parte degli interessi pagati in un anno
Per avere diritto alla detrazione degli interessi nella dichiarazione dei redditi....
  • ...il contratto di mutuo deve essere stipulato, a pena di decadenza, entro un anno nel caso di acquisto della prima casa;
  • ...sei mesi prima o 18 mesi dopo l’inizio dei lavori nel caso di costruzione di prima casa
Condizioni del preventivo = a quelle del contratto definitivo
  • No assolutamente a modifiche (aumenti) dell’ultima ora: le condizioni concordate con la banca nel preventivo devono essere le stesse che si firmano davanti al notaio!
Preventivo e copia contratto da visonare
  • Alcuni giorni prima di firmare il contratto definitivo con la banca fatevi consegnare una copia del contratto che andrete a firmare, completo in ogni sua parte, da leggervi comodamente a casa o far visionare a consulenti indipendenti
... e dopo la firma
  • fatevi rilasciare copia di tutto: contratto, capitolato, condizioni generali, piani di ammortamento;
  • almeno una volta all’anno fatevi rilasciare dalla banca un piano di ammortamento storico (rate pagate, tassi di interessi e altre spese applicate)


Foglio informativo: FS30 - Situazione: 10/2016